Responsável por desenvolver empreendimentos dos mais diversos tipos, a incorporação é essencial para o avanço do mercado imobiliário e da oferta de novos imóveis. Mas, você sabe como funciona o processo completo para dar início à uma incorporação imobiliária? Já imaginou tudo o que precisa ser feito para que empreendimentos sejam lançados?
Talvez esse seja um assunto desconhecido para você, mas no mundo da incorporação de imóveis e construção, esses tópicos permeiam todo o processo. Por isso, a Agência K2, especialista em marketing imobiliário, vai explicar como funciona e como desenvolver empreendimentos de sucesso.
A incorporação de imóveis é o processo imobiliário em que uma empresa de construção civil incorpora um empreendimento a um terreno. Sendo assim, há a criação de um projeto que visa a construção de uma ou mais edificações com unidades autônomas e que, geralmente, são comercializadas ainda na planta, ou seja, em construção.
Principalmente por ser responsável pelas vendas de um empreendimento, o marketing imobiliário para incorporadoras é essencial! Já falamos sobre isso
neste artigo e você pode conferir mais sobre nossas
soluções de marketing para incorporadoras.
Por ser um grande projeto imobiliário, a incorporação de imóveis tem três principais figuras, que formam seus pilares: a incorporadora, que desenvolve a incorporação do empreendimento; o terreno - que pode ser adquirido a partir da compra feita pela incorporadora ou construtora, ou a partir de
um acordo com um proprietário que fornece o espaço para a construção; e a construtora, responsável por realizar a obra.
Para evitar transtornos no decorrer da execução do empreendimento e garantir uma construção de sucesso, é preciso que todas as partes trabalhem com segurança jurídica. Para isso, a incorporadora deve firmar contrato com todos os envolvidos, estabelecendo direitos, deveres, prazos e pagamentos de cada um.
Depois de saber o que é incorporação imobiliária, também é preciso saber como ela funciona. De forma resumida, a incorporação ocorre por meio de 6 etapas principais:
Em alguns casos, a incorporadora também pode atuar como construtora e desenvolver os dois papéis.
O VGV é essencial na hora de estimar a lucratividade do empreendimento, um ponto muito importante a ser estudado antes da incorporação imobiliária. A sigla significa Valor Geral de Vendas e representa a soma de todo o potencial de vendas do empreendimento, ou seja, uma estimativa de quanto a empresa pode receber ao realizar a venda de todas as unidades.
Por exemplo, se um empreendimento conta com 50 apartamentos e cada um deles está sendo vendido por um preço inicial de R$450 mil, o VGV esperado é de R$22,5 milhões.
Quase sempre o VGV é apenas um valor aproximado, servindo como uma importante ferramenta para que a empresa determine a viabilidade comercial do empreendimento, podendo se organizar financeiramente. Em geral, o lucro final varia em relação ao VGV por causa do próprio mercado imobiliário, comissões e negociações envolvidas.
A incorporação imobiliária é regida pela Lei 4.195/1964, que exige o seguimento de diversas normas para que não ocorra nenhum tipo de golpe ou incoerência durante a venda de imóveis na planta.
A incorporadora precisa registrar, em contrato, todas as especificações da obra, como a área total do empreendimento, número de unidades, área por unidade, áreas comuns e externas. Esse documento é essencial, já que assegura ao comprador os conhecimentos técnicos sobre o empreendimento e reforça a integridade da empresa.
Para que seu empreendimento esteja em situação regular, também é preciso providenciar alguns documentos para o Cartório de Imóveis. Confira quais são:
Esses documentos só podem ser entregues ao Cartório de Imóveis que tem jurisdição sobre a região onde o empreendimento será realizado. E, da mesma forma, as certidões referentes à incorporadora devem ser retiradas na cidade de domicílio dentro dos últimos 90 dias antes da entrega.
Caso o dono do terreno não seja o incorporador, o terrenista precisará outorgar os poderes de procurador diretamente à incorporadora, e esse documento deve ser apresentado junto com os demais.
Depois de entregar todos os documentos no cartório, tem-se o Memorial de Incorporação. Ele serve como uma comprovação de que a obra é idônea. Tendo ele em mãos, é permitido iniciar as vendas e as negociações dos apartamentos na planta, assim como a sua construção.
Em relação à tributação, a incorporação imobiliária está sujeita a alguns impostos e contribuições. Os principais são:
É importante ressaltar que as regras e alíquotas podem variar de acordo com a legislação vigente, então é sempre recomendável consultar um profissional especializado em contabilidade ou direito tributário para obter orientações mais específicas e atualizadas.
Por mais impressionante que seja seu empreendimento, sem estratégias de marketing assertivas, muito dificilmente ele atingirá o sucesso de vendas, podendo causar prejuízos para sua empresa.
Por isso, conte com uma agência de marketing especializada no mercado imobiliário, como a Agência K2, com mais de 12 anos de experiência. Atuamos desde o início do branding até a elaboração de diversas ações de marketing online e offline, integradas e direcionadas para a liquidação de todas as unidades à venda. Trabalhamos ativamente com estratégias de marketing personalizadas de acordo com o objetivo do cliente e a persona do empreendimento.
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