Maria Tereza Nascimento • 4 de setembro de 2023

O que é incorporação imobiliária e como ter sucesso?

Responsável por desenvolver empreendimentos dos mais diversos tipos, a incorporação é essencial para o avanço do mercado imobiliário e da oferta de novos imóveis. Mas, você sabe como funciona o processo completo para dar início à uma incorporação imobiliária? Já imaginou tudo o que precisa ser feito para que empreendimentos sejam lançados?

Talvez esse seja um assunto desconhecido para você, mas no mundo da incorporação de imóveis e construção, esses tópicos permeiam todo o processo. Por isso, a Agência K2, especialista em marketing imobiliário, vai explicar como funciona e como desenvolver empreendimentos de sucesso.

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação de imóveis é o processo imobiliário em que uma empresa de construção civil incorpora um empreendimento a um terreno. Sendo assim, há a criação de um projeto que visa a construção de uma ou mais edificações com unidades autônomas e que, geralmente, são comercializadas ainda na planta, ou seja, em construção.

Principalmente por ser responsável pelas vendas de um empreendimento, o marketing imobiliário para incorporadoras é essencial! Já falamos sobre isso neste artigo e você pode conferir mais sobre nossas soluções de marketing para incorporadoras.

As três figuras principais da incorporação imobiliária

Por ser um grande projeto imobiliário, a incorporação de imóveis tem três principais figuras, que formam seus pilares: a incorporadora, que desenvolve a incorporação do empreendimento; o terreno - que pode ser adquirido a partir da compra feita pela incorporadora ou construtora, ou a partir de um acordo com um proprietário que fornece o espaço para a construção; e a construtora, responsável por realizar a obra.

Para evitar transtornos no decorrer da execução do empreendimento e garantir uma construção de sucesso, é preciso que todas as partes trabalhem com segurança jurídica. Para isso, a incorporadora deve firmar contrato com todos os envolvidos, estabelecendo direitos, deveres, prazos e pagamentos de cada um.

Como funciona a incorporação imobiliária?

Depois de saber o que é incorporação imobiliária, também é preciso saber como ela funciona. De forma resumida, a incorporação ocorre por meio de 6 etapas principais:

Busca por um terreno disponível para a execução da obra;
Avaliação da viabilidade ambiental: considerar o comportamento do solo, ar, água e toda a fauna e flora do ambiente para verificar os impactos da obra e seguir como a legislação orienta nesses casos. Caso se faça viável a execução, é necessário buscar as licenças para isso;
Avaliação da viabilidade econômica: análise dos aspectos financeiros do projeto e da execução da obra, como os custos para a compra de materiais, equipamentos e contratação de equipe, além da projeção de um resultado sobre a rentabilidade do projeto;
Avaliação da viabilidade comercial da obra: avaliar se o empreendimento tem capacidade de competir no mercado e gerar lucro para a incorporadora/construtora;
Criação de um acordo com uma construtora responsável por dar início à construção;
Venda das futuras unidades do empreendimento.

Em alguns casos, a incorporadora também pode atuar como construtora e desenvolver os dois papéis.

O que é VGV?

O VGV é essencial na hora de estimar a lucratividade do empreendimento, um ponto muito importante a ser estudado antes da incorporação imobiliária. A sigla significa Valor Geral de Vendas e representa a soma de todo o potencial de vendas do empreendimento, ou seja, uma estimativa de quanto a empresa pode receber ao realizar a venda de todas as unidades.

Por exemplo, se um empreendimento conta com 50 apartamentos e cada um deles está sendo vendido por um preço inicial de R$450 mil, o VGV esperado é de R$22,5 milhões.

Quase sempre o VGV é apenas um valor aproximado, servindo como uma importante ferramenta para que a empresa determine a viabilidade comercial do empreendimento, podendo se organizar financeiramente. Em geral, o lucro final varia em relação ao VGV por causa do próprio mercado imobiliário, comissões e negociações envolvidas.

Documentos necessários para a incorporação

A incorporação imobiliária é regida pela Lei 4.195/1964, que exige o seguimento de diversas normas para que não ocorra nenhum tipo de golpe ou incoerência durante a venda de imóveis na planta.

A incorporadora precisa registrar, em contrato, todas as especificações da obra, como a área total do empreendimento, número de unidades, área por unidade, áreas comuns e externas. Esse documento é essencial, já que assegura ao comprador os conhecimentos técnicos sobre o empreendimento e reforça a integridade da empresa.

Para que seu empreendimento esteja em situação regular, também é preciso providenciar alguns documentos para o Cartório de Imóveis. Confira quais são:

Certidões negativas da Receita Federal, da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal;
Projeto arquitetônico de construção já aprovado pelo órgão responsável;
Declaração em que se define a parcela do preço que trata o art. 39, II, da Lei 4.591/64;
Certidão de instrumento público de mandato, quando o proprietário não for o incorporador;
Requerimento de incorporação, junto com contrato social, quando a incorporadora for pessoa jurídica;
Certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais;
Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
Tabelas com os quadros da NBR 12.721/2006, devidamente preenchidos de I a VIII pelo engenheiro responsável, discriminando as especificidades técnicas da obra;
Certidões negativas da Fazenda Estadual e da Justiça Estadual;
Alvará de construção;
Certidão Negativa de Protesto de Títulos dos últimos cinco anos;
Escritura do terreno ou título de propriedade com valor equivalente;
Atestado de idoneidade financeira — documento que deve ser elaborado por empresa de crédito que opere no Brasil há no mínimo cinco anos;
Declaração sobre o empreendimento estar ou não sujeito a um período de carência de 180 dias;
Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos;
Declaração descritiva da garagem, número de veículos e disposição planejada;
CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS, tanto do incorporador quanto do titular do terreno, caso não sejam a mesma pessoa ou empresa.

Esses documentos só podem ser entregues ao Cartório de Imóveis que tem jurisdição sobre a região onde o empreendimento será realizado. E, da mesma forma, as certidões referentes à incorporadora devem ser retiradas na cidade de domicílio dentro dos últimos 90 dias antes da entrega.

Caso o dono do terreno não seja o incorporador, o terrenista precisará outorgar os poderes de procurador diretamente à incorporadora, e esse documento deve ser apresentado junto com os demais.

Depois de entregar todos os documentos no cartório, tem-se o Memorial de Incorporação. Ele serve como uma comprovação de que a obra é idônea. Tendo ele em mãos, é permitido iniciar as vendas e as negociações dos apartamentos na planta, assim como a sua construção.

Como funciona a tributação de uma incorporação imobiliária?

Em relação à tributação, a incorporação imobiliária está sujeita a alguns impostos e contribuições. Os principais são:

Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS): É um imposto municipal que incide sobre a prestação de serviços. Na incorporação imobiliária, é devido sobre as atividades de construção e administração da obra. A alíquota do ISS varia de acordo com o município. Caso a incorporadora atue também como construtora e utilize terreno próprio, não há cobrança desse imposto.
Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL): São impostos federais que incidem sobre o lucro das empresas. Na incorporação imobiliária, as empresas podem optar pelo regime de tributação do lucro presumido ou do lucro real, cada um com suas regras específicas.
Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS): São contribuições federais que incidem sobre o faturamento das empresas. Na incorporação imobiliária, as empresas podem optar pelo regime cumulativo ou não cumulativo para o cálculo dessas contribuições.
Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU): É um imposto municipal que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos. No caso da incorporação imobiliária, o IPTU pode ser devido pela empresa durante a fase de construção e, posteriormente, pelos proprietários das unidades autônomas.

É importante ressaltar que as regras e alíquotas podem variar de acordo com a legislação vigente, então é sempre recomendável consultar um profissional especializado em contabilidade ou direito tributário para obter orientações mais específicas e atualizadas.

Como ter sucesso nas vendas do seu empreendimento?

Por mais impressionante que seja seu empreendimento, sem estratégias de marketing assertivas, muito dificilmente ele atingirá o sucesso de vendas, podendo causar prejuízos para sua empresa.

Por isso, conte com uma agência de marketing especializada no mercado imobiliário, como a Agência K2, com mais de 12 anos de experiência. Atuamos desde o início do branding até a elaboração de diversas ações de marketing online e offline, integradas e direcionadas para a liquidação de todas as unidades à venda. Trabalhamos ativamente com estratégias de marketing personalizadas de acordo com o objetivo do cliente e a persona do empreendimento.

Se você busca lançar um novo empreendimento ou quer soluções especializadas para a sua construtora ou incorporadora, fale conosco hoje mesmo e vamos em busca do sucesso da sua empresa!